北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
(资料图)
一
Q:
大红门B区拆迁户，大概能拿到320万（还没到手）。京户，我已退休，爱人还有八年，手里现金100，不想贷款，没有学区要求，最好西南四环内，能买到两居室吗？最好电梯房。
因为拆迁款还没具体信，所以没有实际看房。因为钱少，不敢想次新房，只要求房龄别太老，离地铁稍远也接受，最好西四环，爱人房山上班。这种要求能买到吗？
A：
1、400万左右的两居室，西南四环内，全款肯定能买到啊。只是房龄相对新的商品房肯定没有，都是老公房为主。电梯房也有，看丹桥新华街一带，桥梁厂的宿舍区，好几栋高层塔楼呢。
2、带电梯的一般都不太老，20多年的居多，就是一般都是塔楼，板楼也是“前三门大板楼”这种的，户型不算太好。
3、具体找房还是问中介吧，我没有房源。
仅供参考。
二
Q:
目前打算买房（北京第一套，目前外地房有贷款），这次准备买个600万以内的房子，不考虑学区和自住，重点考虑升值性。我自己看了三环新城6号院，还有丰台的熙悦天寰，还有石景山诗景长安。三环新城这个价位只能买塔楼90多平的两居室了，熙悦天寰可买89平三居室，房型和小区都非常好，但是地段不太理想，诗景长安可以买到90多平的南北通透房子。
请问一下这几个选择您觉得如何？再就是看了您之前的文章，您反复说升值的话北五环外的好一些，对我来说也可以，请具体推荐一下合适我的小区。
A：
1、不考虑学区和自住，重点考虑升值性。不太像，我看这重点考虑的是面积，所以还是以自住为标准来选择的，都不太算投资房。
2、三环新城的板块挺好，但这是经适房，投资性偏弱。保障房从一开始的规划定位就是自住为主，最好成绩一般就是跟随板块大盘，升值上有隐形天花板，没什么超出的可能。
熙悦天寰更是典型的自住为主了。李嘉诚说房产的价值由地段儿决定，至少能决定大部分。我也只能说这些年里周边的小区在升值上普通，园博府这种当年高质低价的都落后了。熙悦天寰赌一把运气吧，赢了的话也有可能不输。
诗景长安小区还行，但板塔形式的90多平做不出南北通透，只能是南北向，大部分还是南窄北宽。自住看自己的喜好，投资的话普通。另外90“多”平也不算合适，要么就多到100以上，要么就在89以下。多出几平米对户型没多大帮助，却在税费上吃亏，至少是占不到便宜吧。
3、简单就这情况，我感觉这还是更多的考虑了自住，图的是自己喜欢，是消费为主。而投资就是做生意，一般都建议买别人喜欢的，大众认可的，要不然赚谁的钱去？
4、北五环外说的是哪个区啊？海淀的都有学区溢价，朝阳的没有。朝阳一般就是指新北苑和来广营，都没几个小区的，找当地中介就行。
仅供参考。
三
Q:
本人外地户口，孩子工作单位在北京，孩子在朝阳区以商贷买了一个小两居。孩子单位在密云城里盖了一批职工住宅，发放按照经济适用房管理房产证，只能自住，不能出租和转让和交易，可继承和遗赠，基准单价为15000元每平方米。
我们可以孩子的名义以公积金贷款的方式在密云要一套小三居职工住宅作为我们退休后的养老房。该计划是否可行，恳请章先生给予我们指导意见。
A：
1、密云盖的经适房，基准价能达到1.5万，有这么高吗？密云的新房也不过是2万多啊，二手房大部分都不到2.5万。如果以2.5万为标准，那1.5万就是6折，但却只有居住权，这价格我觉得谈不上多实惠。
2、别的我不知道，前些日子国管局在海淀西三旗的房子是1.4万，那可是海淀啊，周边二手房学区好的9万10万+，普通的也在7万+。中央管理局在丰台园博园的单价也是1万出头，周边二手商品房均价接近6万。这些房也都是只有居住权的，那相比之下密云的是不是贵了点儿？
3、简单说吧，如果确定就是为了自住养老，那这价格肯定实惠，反正也不准备置换和套现了。但如果有这些需求或想法，我觉得这价格谈不上多实惠。
仅供参考。
四
Q:
请问您对燕郊的投资看法，主要是资金不多，只能买在这里。我看了您说燕郊涨的猛跌的狠了，所以我想的是只投资这一次，涨的猛了就出手套现，然后换到北京。
A：
1、想法当然很好，但这只是理论，是理想，现实可未必配合，也未必真的能对抗自己的人性。
2、其实投机性强的投资品都涨的猛跌的狠，真要是能控制住自己的欲望那投资什么都可以，比特币更发财，风险低点儿的也有股票期货呢。很多人开始想的都是只要赚一把就收手，但真能做到的没几个，绝大多数都是赢了还想赢，输了想翻本，最终成了韭菜。
在楼市中我见过的炒房客多了，从2001年就接触温州炒房团，但现在20年了。发财后稳妥的当房东的也有，但不多，大多数都是一次次的套现之后又冲了进去，很少有人能抵抗赚更多钱的欲望诱惑。
3、总之考虑好吧，楼市虽然看上去似乎风险小，但这种赌局可是每一把都是梭哈的，都得押上全部身家，一着不慎满盘皆输。所以客观的评估一下自己吧，真的能做到抵抗诱惑的自律再去赌。
仅供参考。
五
Q:
我是纯投资，预算200万全款。目前看好的是大兴机场的和悦璞云，68㎡小两居，感觉各方面都合适，请问升值前景如何？目前周边还没有太多配套，预计五年后才能齐全，到时候会不会因为房龄而影响出手？
A：
1、房龄五年什么也不影响，标准的次新房。真要是配套齐全的话甭说五年了，东西城50年的都好卖着呢。这就看地段儿吧，毕竟李嘉诚老头说过，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。
2、和悦璞云我不熟，没去过，不方便点评人家。只是提醒一下，对于这种远郊新区的期望值别太高，在没地铁的情况下，很难吸引到市区工作的往来通勤。那购买者基本上就是周边工作的，而商品的价格是供需关系决定的，在接盘人群较窄的情况下，未必能有太高的升值。
这项目都开盘快两年了吧？谈不上多好卖，说明看好的人不是太多。那假定这是一套五年的二手房，你愿意出多少钱接盘？配套是需要板块内人群来推动的，人口规模少的话很难说能按规矩完成，商人只看利润，不谈理想。
3、其他不多说了，只能说北京这些年郊区新盘升值好的不多，几乎没有。毕竟地段地段还是地段儿，所以还是自住为主吧。另外提醒一句，这项目的投资不大，但却是保利首开新航城三家合伙的，央企+北京国企+地方国企。他们是都看好这地段儿的利润呢，还是分摊风险？
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
